Qué son los vicios ocultos?
Hablamos de vicios ocultos en la construcción o en la compraventa inmobiliaria para hacer referencia a un defecto que aparece con posterioridad a la adquisición del inmueble.
La jurisprudencia ha establecido que los vicios ocultos son defectos, imperfecciones o alteraciones en la calidad o cualidades del bien o de alguno de sus componentes que disminuyen la utilidad que la cosa reporta al comprador, en atención al uso que se pactó en el contrato, o en su defecto, al que por naturaleza se destina la cosa (STS de 2 de marzo de 2020).
Partiendo de la base de que el vendedor tiene la obligación de garantizar la posesión útil de la vivienda, el criterio para determinar la existencia de un vicio oculto es un criterio funcional: el de la utilidad de la cosa para el uso al que está destinada. Si el defecto oculto en cuestión hace impropio o disminuye el uso de la vivienda de tal forma que, de haberlo sabido, el comprador no lo hubiera comprado o habría pagado un precio inferior estamos ante un vicio oculto.
Requisitos para reclamar por vicios ocultos
Vamos a suponer que nos percatamos de un defecto grave en la vivienda que acabamos de comprar, ¿qué requisitos se exigen para poder reclamar en estas situaciones?
Entrega de un bien viciado
Como es lógico, en primer lugar se exige que exista un defecto oculto en la vivienda o inmueble objeto de la compraventa. Si compras una casa y todo está perfecto, no procede reclamar vicios ocultos, claro.
En este sentido es importante destacar que la obligación del vendedor de responder por los vicios ocultos no se extingue porque el hecho de que no los conociera.
a-. Que el vicio sea oculto
Una vez que se ha constatado la existencia de un desperfecto o imperfección, para poder reclamar se exige que el vicio no sea manifiesto o no se encuentre a la vista. Es decir, que sea imposible para el comprador apreciar la existencia del desperfecto a simple vista, de acuerdo con su preparación técnica.
El art. 1484 CC señala que el vendedor no tendrá responsabilidad cuando el comprador debiera haberse percatado del desperfecto por su pericia. ¿Significa eso que la persona tiene que tener una determinada titulación académica relacionada con la construcción para que el vendedor esté exonerado de responsabilidad por vicios ocultos? No. Lo que se dice es que por razón de su conocimiento, profesión u oficio esa persona podía percatarse de la existencia del desperfecto.
Por ejemplo, los tribunales han desestimado en numerosas ocasiones la acción de vicios ocultos cuando el comprador tenía experiencia en el mundo inmobiliario o se dedicaba a la promoción inmobiliaria. Y, al contrario, la AP de Asturias declaró que el hecho de que un comprador fuera ingeniero industrial no significaba que estuviera facultado para determinar los vicios ocultos de la vivienda.
b.- Que el vicio sea grave
Como hemos explicado antes, el vicio oculto debe tener una importancia suficiente como para que si el comprador de la vivienda lo hubiera sabido no habría comprado el inmueble o hubiera pagado un precio menor por él.
c.- Que el vicio sea preexistente a la compraventa
El comprador debe probar no sólo que existe un vicio sino que ese vicio es anterior a la adquisición del inmueble aunque se manifieste con posterioridad. El vendedor no tiene obligación de responder de los efectos sobrevenidos.
Algunos ejemplos de vicios ocultos reconocidos por la jurisprudencia son: humedades por capilaridad que no se pueden apreciar a simple vista, presencia de cemento aluminoso, plaga de hormigas, plaga de termitas, deficiente aislamiento térmico, defectos en la cubierta, filtraciones, fisuras en la vivienda, problemas con la impermeabilización de la vivienda, etc.
¿Cuál es el objeto de la reclamación?
Frente a los vicios ocultos podemos elegir entre dos opciones que forman parte de lo que se llama acción de saneamiento. Esas dos opciones son: el desistimiento del contrato o la rebaja del precio. Veamos:
a.- La resolución del contrato se ejercita a través de la acción redhibitoria que permite por incumplimiento del vendedor. El vendedor está obligado a la devolución al comprador de los gastos que le haya originado.
b.- La rebaja en el precio de la vivienda se ejercita a través de la acción estimatoria o quanti minoris. Será una rebaja proporcional en razón de los vicios del inmueble. Con el ejercicio de esta acción lo que se busca es fijar el precio que hubiera tenido la vivienda cuando se realizó la compraventa si se hubiera tenido en cuenta el defecto existente y que el vendedor devuelva al comprador la diferencia.
Como ya hemos mencionado, el vendedor responde al comprador del saneamiento de los vicios o defectos ocultos aunque los ignorase.
Si resulta que el vendedor conocía la existencia de los defectos y no se lo comunicó al comprador, se debe analizar si procede solicitar una indemnización por daños y perjuicios. ¿Por qué? Porque ocultar un vicio oculto es un incumplimiento de contrato en la medida en que el vendedor está obligado a entregar al comprador la posesión útil de la cosa. Este incumplimiento provoca un daño al comprador
¿En qué plazo puedo reclamar vicios ocultos?
Pues no mucho ciertamente. Tanto la acción redhibitoria para resolver el contrato de compraventa como la acción estimatoria para solicitar una rebaja en el precio tienen un plazo de caducidad de 6 meses desde la entrega del inmueble.
¿Qué consecuencias tiene que sea un plazo de caducidad? Que cuando transcurran los 6 meses se pierde la posibilidad de ejercitar esas acciones.
¿Qué puedo hacer si se han pasado los seis meses?
En ese caso puede interponer una reclamación de incumplimiento en la compraventa, que tenemos cinco años para reclamarlo como prescripción (y por tanto interrumpible por reclamación extrajudicial) solicitando la acción de aliud pro alio o la acción de cuantis minoría.
Vicios ocultos muy graves: la entrega de cosa distinta.
Puede suceder que los vicios que presente el inmueble sean de tal entidad que supongan la entrega de una cosa distinta.
Lo que dice la jurisprudencia es que hay situaciones en las que es tal la diferencia e inadecuación de lo entregado a lo efectivamente pactado que equivale a entregar una cosa distinta. Esta inhabilidad provoca una insatisfacción objetiva, es decir, una completa frustración del fin del contrato. ¿Por qué? por que la vivienda entregada es inadecuada para el fin a que se la destina.
En este caso, a través de la acción derivada de la entrega de “una cosa por otra” el comprador puede resolver el contrato de compraventa y además exigir la correspondiente indemnización por daños y perjuicios. El plazo para ejercitar la acción es de cinco años.
Este podría ser el caso de una vivienda construida con amianto que no puede ser habitada. O de un inmueble que por su situación de ruina inminente tampoco se puede vivir en él.
¿Cuál es la diferencia entre un vicio oculto y la entrega de cosa distinta de la convenida?
Digamos que es una cuestión de grado. En el caso de un vicio oculto, el defecto en cuestión disminuye el uso de la vivienda, mientras que en el caso de la entrega de cosa distinta el defecto de que se trate hace imposible su uso como vivienda.
Vamos a verlo con un ejemplo:
Según la jurisprudencia la mera presencia de cemento aluminoso sin haber desencadenado la patología de la aluminosis constituye una modalidad de vicio oculto. Se puede ejercitar por tanto la acción de saneamiento.
Pero si la aluminosis ya se ha desarrollado eso supone un grave peligro para la resistencia del edificio por lo que estaríamos ante un supuesto de cosa distinta de la convenida. En este caso las acciones que corresponden son las de resolución e indemnización. Recordemos que la entrega de cosa distinta a la convenida supone un incumplimiento grave y esencial del contrato.
¿Se puede excluir la reclamación en el contrato de compraventa?
Hemos dicho que el vendedor tiene la obligación de garantizar la posesión útil de la cosa al comprador y que, por tanto, debe responder de los vicios ocultos de la vivienda.
Sin embargo, cabe la posibilidad de llegar a un acuerdo entre vendedor y comprador para que esto no se aplique, siempre y cuando el vendedor desconozca la existencia de los vicios o defectos ocultos. Esto se autoriza en el artículo 1485 CC al permitir que se acuerde un pacto de exoneración de responsabilidad de los vicios ocultos.
Por poner un ejemplo en este sentido: la sentencia de 27 de septiembre de 2010 del TSJ de Aragón consideró que la exclusión de la cláusula de saneamiento de vicios ocultos no era abusiva en un caso en que el comprador conocía el estado y conservación de la vivienda porque era su residencia habitual y además se benefició de un precio inferior precisamente por renunciar al saneamiento de los vicios ocultos.
Es posible también renunciar a la acción redhibitoria sin renunciar al ejercicio de acciones por incumplimiento contractual.
