¿Qué es un procedimiento de ejecución hipotecaria?
El procedimiento de ejecución hipotecaria es un procedimiento específico, recogido en la Ley de Enjuiciamiento Civil, que permite al banco dar por vencido el préstamo ejecutándolo y adjudicarse el bien inmueble que garantiza la deuda, siempre que se cumplan determinados requisitos.
Entre los más importantes está el requerimiento de pago dado que con anterioridad a la demanda de ejecución hipotecaria, la entidad bancaria tiene el deber de remitir al deudor una reclamación en forma de carta o burofax y si no se verifica el pago entonces puede dar por vencido el crédito fijando la cantidad debida en el denominado acta de fijación de saldo, en la que se fijará la cantidad total adeudada y se adjuntará a la demanda de ejecución.
Deberá darse traslado de la demanda al deudor y el avalista si lo hubiera y aquí comienza la defensa del abogado, dado que dispondrá de diez días hábiles para oponerse a la ejecución y alegar alguno de los motivos que se recogen en el artículo 557 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y especialmente la existencia de cláusulas abusivas en la escritura de préstamo,
¿Se puede paralizar la ejecución hipotecaria?
La respuesta es SI. Muchas de las escrituras de préstamos hipotecarios incluyen cláusulas abusivas impuestas por las entidades de crédito a los consumidores y a los avalistas, dado que o bien no superan el canon de incorporación o transparencia formal (por ser farragosa y difícil de entender) o el tramite de transparencia material, es decir, conocer la carga económica y jurídica que tiene el préstamo suscrito para el consumidor.
Lo anterior también es predicable de los avalistas los los cuales no son verdaderamente informados de qué obligaciones asumen al firmar las escrituras en calidad de avalistas o fiadores como se evidencia de la generalizada renuncia a los derechos de orden, división y excusión.
Empresarios y autónomos sin carácter de consumidor
La normativa de consumo sólo se puede utilizar a favor de quienes tengan el carácter de consumidor, siendo posible en tales casos la Ley de Condiciones Generales de la Contratación, así como el Código Civil y Mercantil, pudiendo alegar en tales casos la existencia de cláusulas abusivas en el préstamo que dio pies a la ejecución.
¿Qué ocurre con las ejecuciones que están en marcha y no se hizo lo anterior?
Es importante tener en cuenta que la existencia de las cláusulas abusivas en la escritura de préstamo hipotecaria se puede instar en cualquier momento, pudiendo alegarse nulidad de actuaciones si el juez no lo ha realizado de oficio o se negara a realizar el examen a pesar de haberse instado por el ejecutado.
Si finalmente se llevase a cabo la subasta, es importante tener en cuenta, en primer lugar, si hay licitadores que pujen por el inmueble, en caso de que no hubiese, la subasta de la vivienda o local quedaría desierta, y el ejecutante tendría que volver a solicitar una nueva subasta.
No obstante, si existiesen pujantes en la subasta, los mismos no podrían pujar por menos del setenta por cientodel valor por el que hubiese salido a subasta, en el caso de tratarse de vivienda habitual el inmueble.
Rehabilitación del préstamo antes y después de la subasta.
La rehabilitación del préstamo significa, a grandes rasgos, que se puede hacer pago del importe adeudado hasta ese momento, continuar con la posesión de la vivienda e ir pagando el préstamo del modo acordado en la escritura.
Una vez celebrada la subasta y en tanto no se dicte el decreto de remate y/o se decrete la adjudicación del inmueble, se podrá recuperar la vivienda mejorando la puja por sí o por tercero o pagar el principal y recuperar su vivienda o bien venderla a un tercero obteniendo las ganancias procedentes.
Nótese la ley concede muchas posibilidades al deudor, pero debe estar siempre asesorado y defendido, por unos expertos abogados especialistas en ejecuciones hipotecarias.
¿Qué pasa si finalmente llega el temido desahucio?
Si finalmente un tercero, mejor postor en la subasta, se adjudicase finalmente la vivienda, llegaría la fase de desahucio, en la cual el adquirente va a solicitar el lanzamiento de los ocupantes de la vivienda, para ocuparla este tercero.
En este punto, el desahucio no se producirá de forma inmediata, y los ocupantes de la vivienda podrán, incluso, solicitar una prórroga si se encontrasen en las situaciones de vulnerabilidad que recoge la ley.
Cuando se certifica que se es parte de un colectivo vulnerable y se cumple con una serie de requisitos, el banco no podrá hacer el lanzamiento, aunque la ejecución ya se haya realizado.
Recomendaciones en caso de estar inmerso en una ejecución hipotecaria.
La mejor recomendación no ignorar las comunicaciones del banco o de la agencia crediticia y nunca abandone su vivienda porque al hacerlo puede que no cumpla con los requisitos para recibir una ayuda.
Solicite inmediatamente asesoramiento a abogados especialistas en derecho bancario que le pueden ayudar con las alternativas, así como las posibles soluciones para evitar un mal mayor.