Los tribunales han determinado que ahora se puede recuperar dichas cantidades, bien a través de la compañía de seguros bien la entidad bancaria, que tenía abierta la cuenta de dicha promotora. Es vital la Ley 57/1968  que impone a las personas físicas y jurídicas que promuevan la construcción de viviendas… y perciban cantidades anticipadas del precio, el deber de garantizar la devolución de las cantidades entregadas… mediante contrato de seguro… o por aval solidario… para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin. Y el apartado segundo añade que las cantidades anticipadas por los adquirentes habrán de depositarse en cuenta especial. Y agrega el último inciso de este apartado, lo que es importante en el presente caso:  “para la apertura de estas cuentas o depósitos la entidad bancaria o caja de ahorros, bajo su responsabilidad, exigirá la garantía a que se refiere la condición anterior”.

¿Cómo reclamar a un promotor, por no construir  o entregar la casa?

Devolución dinero promotor

Numerosos son los litigios actualmente en proceso que nos llevan a explicar a los Abogados Expertos y  Especialistas en Reclamación por vivienda no construida o entregada que es lo que tienes que hacer, si en su momento adelantaste una cantidad para comprar una casa, y esta finalmente no se construyó.

Los tribunales han determinado que ahora se puede recuperar dichas cantidades, bien a través de la compañía de seguros bien la entidad bancaria, que tenía abierta la cuenta de dicha promotora

abogado

 – ¿Cómo puedo recuperar mi dinero?

En primer lugar, debemos enviar un burofax con aviso de recibo y certificado de texto al promotor de la vivienda instándole a devolver las cantidades abonadas, redactado por un Abogado

Caso de resultar negativo se ha de interponer demanda de juicio ordinario contra dicho promotor, así como contra la aseguradora y/o entidad bancaria que tuvo que depositar dichas cantidades a cuenta de la entrega final de la vivienda

Si el promotor ha quebrado, ¿quién me devuelve el dinero?

Hay dos opciones según el artículo primero de la ley 57/1968

  • El promotor tiene que garantizar las cantidades entregas, mediante contrato de seguro o aval mediante entidad bancaria.
  • La entidad bancaria tiene que asegurarse que el promotor, abre una cuenta separada de cualquier otra clase de fondos pertenecientes al promotor, y exigir la garantía de la que hablábamos en el punto anterior.

Es un tema muy importante, toda vez que, en la práctica, esto supone que los acreedores ordinarios que dieron dinero a cuenta para una vivienda a cualquiera de las promotoras en liquidación pueden ahora salirse del concurso y reclamárselo al banco.

Así que en caso de interponer demanda, habrá que hacerlo contra el promotor y subsidiariamente contra la entidad aseguradora o entidad bancaria, que es la encargada de garantizar que el promotor cumple lo establecido en la ley, según como hayamos decidido garantizar la devolución de las cantidades entregadas, aunque de la ley se entiende que la entidad bancaria es la encargada de asegurarse cuando el promotor abre una cuenta bancaria para construir que el promotor garantice la devolución de las cantidades anticipadas con seguro o aval, por lo que hay muchas posibilidades de que nos devuelvan las cantidades adelantadas, ya que las compañías de seguros y las entidades bancarias son solventes.

En la compra de viviendas en construcción, os tenemos que recordar que la ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas (en vigor hasta el 1 de enero de 2016) obligaba a las promotoras a garantizar la devolución de las cantidades entregadas a cuenta, por los compradores, con un seguro o aval bancario, y a que, ese dinero, quedara depositado en una cuenta especial que solo se utilizaba para la construcción de las viviendas. Finalizado el plazo pactado, si no se hace la entrega de la vivienda al comprador, este puede resolver el contrato y solicitar la devolución de su dinero más el 6% anual de interés.

Ahora y desde el 1 de enero de 2016, esta obligación de garantizar la devolución de cantidades, viene regulada en la Disposición Adicional 1ª de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación donde el consumidor tiene dos años, a contar desde la falta de entrega de la vivienda en plazo, para ejecutar el aval bancario y reclamar su dinero

abogado reclamacion vivienda no construida – abogado experto reclamacion vivienda no construida

COMPRA SIN AVAL NI SEGURO: RESPONSABILIDAD DEL BANCO

El caso paradigmático que ademas ha sido analizado por sentencia del Tribunal Supremo, el consumidor ingresaba el dinero, a cuenta del precio de la compra de la vivienda, en una cuenta bancaria a nombre de la promotora pero la promotora no le hizo entrega de aval bancario o seguro alguno que garantizara la devolución de ese dinero, en caso de paralización de la obra o de falta de entrega en el plazo establecido en el contrato de compraventa. Por lo tanto, el consumidor se encontraba desamparado: sin aval bancario o seguro, no tenía garantizada la devolución del dinero porque la promotora estaba en quiebra. En este contexto, conviene hacer las siguientes reflexiones:

– ¿Qué voy a obtener si reclamo?

Va a obtener la devolución de las cantidades adelantadas más el 6 por ciento de interés anual de esas cantidades adelantadas.

JURISPRUDENCIA PRACTICA

 

TRIBUNAL SUPREMO, SALA PRIMERA, DE LO CIVIL, SENTENCIA DE 16 ENE. 2015, REC. 2336/2013

Tipo de responsabilidad: contractual o extracontractual.-

En esta sentencia (AP BURGOS) se declara la responsabilidad de las entidades financieras en que pueden incurrir por las cantidades anticipadas al no exigir la constitución del seguro o aval, sin que sea esencial la cuenta especial, en el sentido de que si no se constituye ésta, no se exonera a la entidad financiera de responsabilidad. Responsabilidad que declara ser de carácter solidario. Asimismo, declara que se responde por la falta de exigencia del aval y el plazo de prescripción no ha transcurrido porque el dies a quo es el de las bajas de los cooperativistas a lo largo de 2010 y la demanda fue el 1 de abril de 2011. Al solicitar la baja, cada cooperativista se enteró de la inexistencia del aval, que garantizase la devolución de las cantidades anticipadas.

La entidad, única apelante con el objeto único de su responsabilidad, CAJA DE AHORROS DE SANTANDER Y CANTABRIA, actualmente LIBERBANK, S.A. ha formulado el presente recurso de casación, en dos motivos.

El primero se refiere al verdadero fondo del asunto, que es la responsabilidad de esta entidad, conforme al artículo 1 de la ley de 1968, por la falta de otorgamiento por la COOPERATIVA de las garantías que establece dicha ley. Combate la declaración de la sentencia de instancia de que ello implique responsabilidad en esta entidad financiera. El segundo se refiere a la prescripción anual que contempla el artículo 1968, párrafo segundo, del Código civil y combate la declaración de la sentencia de instancia sobre el dies a quo , partiendo del concepto de responsabilidad extracontractual del artículo 1902 del Código civil (LA LEY 1/1889)

El artículo 1089 del Código civil (LA LEY 1/1889) dispone que las obligaciones nacen de la ley… No es tanto que la ley imponga una obligación sino que liga el nacimiento de ésta a un determinado hecho: es, pues, el hecho jurídico el que hace nacer la obligación. De ello se pasa al tema de la responsabilidad. Se ha distinguido la responsabilidad contractual, que deriva no ya del contrato sino de una relación jurídica entre el que tiene el deber de cumplir y el que tiene el derecho a recibir. Y la responsabilidad extracontractual se produce entre el que tiene el deber de reparar el daño y quien lo ha sufrido, no mediando relación jurídica alguna entre uno y otro. En el presente caso, el artículo1.1 de la Ley de 27 julio 1968 impone una conducta que si no se observa, como omisión -hecho jurídico- hace incurrir en responsabilidad.

Si una entidad no cumple el mandato imperativo de dicha ley, está incumpliendo una obligación que le imponía la ley, cuya obligación derivaba del negocio jurídico de los cooperativistas. En modo alguno se puede afirmar que se trata de responsabilidad por acto ilícito, conforme al artículo 1902 del Código civil (LA LEY 1/1889) que está fuera de toda relación obligacional con los perjudicados. Estos, como deudores, se fundan en el negocio jurídico inicial y en el incumplimiento de la obligación que impone la ley en relación con el mismo.

En consecuencia, conforme al artículo 1968.2º del Código civil (LA LEY 1/1889) en relación con el 1902, no se aplica la prescripción anual, sino la general para las acciones personales, de quince años, que dispone el artículo 1964.

El dies a quo para la reclamación.-

Aparte de lo expuesto hasta ahora, sobre la no aplicabilidad de la prescripción anual, se plantea el tema del dies a quo. Al ser el transcurso del tiempo un presupuesto esencial para la prescripción, se precisa determinar exactamente el momento del comienzo del mismo. A ello se enfrenta el artículo 1969 del Código civil (LA LEY 1/1889) al disponer que se contará desde el día en que pudieron ejercitarse, (las acciones) es decir, la actio nata.

El plazo para exigir la responsabilidad comienza a contar desde que se produce el daño para el cooperativista, y el daño se produce cuando este intenta recuperar sin éxito el dinero invertido y le comunican que no se lo devuelven por la falta de aval. A partir de entonces es cuando pude exigir la responsabilidad por culpa de las entidades que recibieron el dinero sin que existiera aval que garantizase la devolución. En el supuesto de autos las bajas de los cooperativistas se produjeron a lo largo del año 2010, en el curso del año anterior a la interposición de la demanda, que tiene fecha 1 de abril de 2011. A partir de la solicitud de baja, el plazo de prescripción comenzaría a contar para cada cooperativista cuando se enteró de la inexistencia de aval que garantizase la devolución de las cantidades. Corresponde a la parte que alega la prescripción acreditar cuando se tuvo este conocimiento. En todo caso al presentarse la demanda en el curso del año siguiente a la declaración de baja de prácticamente todos los cooperativistas, entendemos que la acción no puede estar prescrita.

A ello se añade lo que dice la sentencia de 5 junio 2003 :

«Sobre el extremo relativo al término inicial a partir del cual ha de iniciarse el cómputo del plazo correspondiente: la indeterminación de ese día inicial o las dudas que sobre el particular puedan surgir no debe en principio resolverse en contra de la parte a cuyo favor juega el derecho reclamado, sino en perjuicio de aquella otra que pretende su extinción…» Igualmente, las sentencias de 5 junio 2008 y 25 marzo 2009 , que reiteran la doctrina sentada por las de 10 de octubre de 1977 , 29 enero 1982 y 19 abril 2007.

Fundamento de la Responsabilidad de la entidad financiera.-

Esta se funda en la mencionada ley 57/1968, 27 julio (LA LEY 994/1968). Su artículo primero , primer apartado, impone a las personas físicas y jurídicas que promuevan la construcción de viviendas… y perciban cantidades anticipadas del precio, el deber de garantizar la devolución de las cantidades entregadas… mediante contrato de seguro… o por aval solidario… para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin.

Y el apartado segundo añade que las cantidades anticipadas por los adquirentes habrán de depositarse en cuenta especial. Y agrega el último inciso de este apartado, lo que es importante en el presente caso:

“para la apertura de estas cuentas o depósitos la entidad bancaria o caja de ahorros, bajo su responsabilidad, exigirá la garantía a que se refiere la condición anterior”.

Esta no es otra que la garantía de devolución de las cantidades entregadas, mediante el contrato de seguro o un aval solidario. Dicha norma es ratificada por la disposición adicional primera de la Ley 38/1999, de 5 noviembre (LA LEY 4217/1999), de ordenación de la edificación , que insiste en la garantía de las cantidades anticipadas, mediante un seguro que indemnice el incumplimiento del contrato en forma análoga a lo dispuesto en la Ley 57/1968, de 27 julio (LA LEY 994/1968) .

Qué entidad financiera debe responder la financiadora o la depositaria.-

A la vista de los hechos, más que probados, admitidos, resulta que CAJA CANTABRIA, hoy la recurrente LIBERBANK, S.A. había constituido hipoteca sobre la finca donde la COOPERATIVA por medio de la entidad constructora debía construir las viviendas, lo que no hizo, y la entidad CAJA BURGOS recibía las aportaciones y ni uno ni otro había cumplido la exigencia de cuenta especial y aval que exigía la ley. Ambos se han aquietado ante la sentencia estimatoria de la demanda que pronunció en su día el Juzgado de 1ª Instancia, que ni siquiera fue apelada por ellas.

Lo que sí se plantea en este recurso es la responsabilidad de LIBERBANK, S.A.. Y éste debe ser estimado. Los cooperativistas NO ingresaron sus aportaciones en CAJA CANTABRIA, ésta era el acreedor hipotecario al que la otra entidad (CAJA BURGOS) que sí percibía las aportaciones, ingresaba fondos para cubrir el crédito hipotecario. No debe obviarse que aquella entidad era la que financiaba la operación y que estaba al margen de la COOPERATIVA y de la entidad (CAJA BURGOS) que recibía las aportaciones de los cooperativistas. En consecuencia, no se puede mantener que CAJA CANTABRIA quedaba afectada por aquella obligación legal; es ajena al ámbito que protege esta ley. El artículo 1 de la misma impone obligaciones a la entidad financiera a través de la cual la promotora percibe los anticipos de los adquirentes, pero no se refiere a la entidad financiadora de la promoción ni a aquellas entidades de crédito que pudieran recibir los fondos posteriormente.

En definitiva, no cabe aplicar esta norma y exigir la responsabilidad a la entidad financiera que, como la recurrente, es distinta de aquélla a través de la cual la promotora percibió las cantidades entregadas por los adquirentes, cooperativistas. Por tanto debe responder la entidad depositaria.

TRIBUNAL SUPREMO, SALA PRIMERA, DE LO CIVIL, SENTENCIA DE 13 ENE. 2015, REC. 2300/2012

¿Quién tiene la obligación de ingresar el importe de los pagos en la cuenta especial el comprador o el promotor?

Se alega por los recurrentes que la sentencia recurrida infringe la doctrina jurisprudencial que emana de sentencia nº 212 de 2001, de 8 de marzo (recurso 113 de 1996 ), sentencia nº 1235 de 1998, de 30 de diciembre (recurso 2168 de 1994 (LA LEY 713/1999) ) y sentencia de 7 de junio de 1983 , en las que se refiere que es a la entidad vendedora a quien incumbe la obligación de ingresar las cantidades anticipadas en la cuenta especial y no a los compradores.

Igualmente se citan sentencias de Audiencias Provinciales que se pronuncian de acuerdo con la doctrina jurisprudencial y, en contra, por tanto, de la seguida por la sentencia recurrida.

Esta Sala debe resaltar que el artículo primero de la Ley 57/1968 de 27 de julio (LA LEY 994/1968), sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, declara que los promotores de construcciones, que pretendan recibir de los adquirentes entregas de dinero antes de iniciar la construcción o durante la misma, deberán cumplir «las condiciones siguientes»… percibir las cantidades «a través de una Entidad bancaria o caja de Ahorros en las que habrán de depositarse en cuenta especial…».

Es decir, la ley impone al promotor la obligación de depositar las cantidades anticipadas en una cuenta especial, al efecto designada, pero nunca impone dicha obligación al comprador.

El artículo séptimo de la mencionada ley declara que los derechos que reconoce la referida norma «a los cesionarios tendrán el carácter de irrenunciables».

En interpretación de las referidas normas declara la sentencia de esta Sala nº 212 de 2001, de 8 de marzo, que si el ingreso de las cantidades anticipadas se efectuó en cuenta diferente de la especificada en la póliza de seguros, ello es una cuestión «a dirimir entre la aseguradora y la parte vendedora».

Se declara como doctrina jurisprudencial:

  1. De acuerdo con el art. 2 de la Ley 57/1968 (LA LEY 994/1968) , es obligación exclusiva del promotor-vendedor ingresar las cantidades anticipadas por los compradores en la cuenta especial, que el referido promotor debe abrir.
  2. La irrenunciabilidad de los derechos por el comprador que establece el art. 7 de la Ley 57/1968 (LA LEY 994/1968) , impide que en el contrato que asegure o avale las cantidades anticipadas, se pueda imponer al comprador la obligación de depositar las cantidades en la cuenta especial.

Es decir, no se puede condicionar el derecho del comprador a la restitución de las cantidades anticipadas al ingreso de las mismas en la cuenta especial.

TRIBUNAL SUPREMO, SALA PRIMERA, DE LO CIVIL, SENTENCIA 780/2014 DE 30 ABR. 2015, REC. 520/2013

Aspectos esenciales de la garantía de las cantidades entregadas a cuenta.-

En primer lugar, sobre el carácter accesorio, por el contrario, esencial de la obligación del promotor-vendedor de garantizar la devolución de las cantidades anticipadas por los compradores (arts. 1 (LA LEY 994/1968)y2 de la Ley 57/68 (LA LEY 994/1968)) es doctrina jurisprudencial reiterada que se trata de una obligación esencial mientras la vivienda no esté terminada y en disposición de ser entregada, de manera que su incumplimiento facultará al comprador para resolver el contrato e impedirá al vendedor resolverlo si el comprador no atiende los pagos parciales a cuenta del precio (SSTS de 25 de octubre de 2011, rec. 588/2008 (LA LEY 199838/2011), 10 de diciembre de2012, rec. 1044/2010 ,11 de abril de 2013, rec. 1637/2010 (LA LEY 45886/2013)y7 de mayo de 2014, rec. 828/2012 (LA LEY 71917/2014)).

En segundo lugar, se ha rechazado que el seguro de caución de las cantidades anticipadas por los cooperativistas de viviendas comprenda únicamente un denominado «Tramo I», de compra de los terrenos para la edificación, declarándose por el contrario que asegurar el buen fin de la cooperativa es garantizar la terminación y entrega de las viviendas y, por tanto, la devolución a los cooperativistas, en otro caso, de las cantidades anticipadas (STS de 13 de septiembre de 2013, rec. 281/2013 (LA LEY 141860/2013)).

En tercer lugar, acerca del importe cubierto por el seguro, se ha declarado que comprende todas las cantidades entregadas a cuenta del precio, es decir, aunque la póliza de seguro establezca una cantidad máxima inferior, porque en otro caso se infringirían elart. 2 de la Ley 57/68 (LA LEY 994/1968)y elart. 68 de la Ley de Contrato de Seguro (LA LEY 1957/1980)(STS de 3 de julio de 2013, rec. 254/2011 (LA LEY 143608/2013)).

En cuarto lugar, se ha interpretado el art. 1 de la Ley 57/68 (LA LEY 994/1968) en el sentido de que permite al comprador dirigirse simultáneamente contra el vendedor y su aseguradora para exigirles solidariamente la devolución de las cantidades anticipadas y, también, dirigirse contra el avalista o el asegurador sin tener que demandar al promotor por incumplimiento (SSTS de 3 de julio de 2013, rec.254/2011 (LA LEY 143608/2013), y 7 de mayo de 2014, rec. 828/2012 (LA LEY 71917/2014)).

En quinto lugar, se ha declarado la responsabilidad solidaria de los administradores de una sociedad promotora, frente a los compradores, por el daño consistente en no haber podido estos recuperar las cantidades anticipadas por no haberse constituido la garantía correspondiente ( STS de 23 de mayo de2014, rec. 1423/2012 ).

Requisitos para que se pueda aplicar la Ley 57/68: entrega de dinero y no conclusión de las viviendas.

La Ley 27 de julio de 1.968, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, impone en su artículo primero, a las personas físicas -o jurídicas que promuevan edificaciones que no sean de protección oficial, la obligación -que es irrenunciable a tenor de su artículo 7-, cuando se trata de obtener cantidades de dinero antes de iniciar la construcción o durante la misma, de garantizar la devolución de los adelantos cobrados, debiendo suscribir el correspondiente contrato de seguro con aseguradora inscrita y oficialmente autorizada.

Para su aplicación, únicamente se exige como condición indispensable, que se hayan entregado sumas determinadas en concreto y que la construcción de la vivienda no se inició o no se concluyó, siendo accesorias y propias de dilucidar las otras cuestiones planteadas, entre el asegurador y el constructor.

TRIBUNAL SUPREMO, SALA PRIMERA, DE LO CIVIL, SENTENCIA 476/2015 DE 10 SEP. 2015, REC. 1377/2013

¿Posibilidad de ejercitar la Ley 57/68 por el retraso en la entrega de la vivienda ya iniciada?

Como razona la citada STS de 30 de abril de 2015, de tales sentencias destaca, en primer lugar, la de Pleno de 5 de mayo de 2014, rec. nº 328/2012 (LA LEY 60526/2014) que, equiparando la «rescisión» a que se refiere el art. 3 de la Ley 57/68 (LA LEY 994/1968) a la resolución por incumplimiento regulada en el art. 1124 CC (LA LEY 1/1889) , declaró que no procedía resolver el contrato por retraso en la terminación de la vivienda, a instancia del comprador, porque al requerir este de resolución al vendedor (i) la vivienda estaba ya estaba terminada, (ii) contaba con licencia de primera ocupación y (iii) el comprador había sido previamente requerido por el vendedor para consumar el contrato.

En segundo lugar, especialmente pertinente para el presente caso, la STS de Pleno de 20 de enero de 2015, rec. nº 196/2013 (LA LEY 6314/2015) , que, tras analizar la jurisprudencia relativa a la Ley 57/68 (LA LEY 994/1968), concluyó, rectificando el criterio de una sentencia de 1986, que el art. 3 de dicha ley introducía una especialidad en la jurisprudencia interpretativa del más general art. 1124 CC (LA LEY 1/1889) , de modo que el retraso en la entrega de la vivienda respecto de lo pactado en el contrato, aunque no sea especialmente intenso o relevante, constituye un incumplimiento del vendedor que sí faculta al comprador para resolver («rescindir») el contrato, pero con la condición, eso sí, de que «el derecho a resolver se ejercite por el comprador antes de ser requerido por el vendedor para el otorgamiento de escritura pública por estar la vivienda ya terminada y en disposición de ser entregada aun después de la fecha estipulada para su entrega». Además, puntualizó que dicha doctrina «no excluye que la «rescisión» o resolución del contrato pueda denegarse, conforme a los principios generales, por mala fe o abuso de derecho del comprador».

En definitiva, para que el comprador pueda «rescindir» el contrato con base en el art. 3 de la Ley 57/68 (LA LEY 994/1968) es imprescindible que ejercite su derecho y opte por la resolución «antes de ser requerido por el vendedor para el otorgamiento de escritura pública por estar la vivienda ya terminada y en disposición de ser entregada aun después de la fecha estipulada para su entrega» ( STS de Pleno de 5 de mayo de 2014 ), pues de no hacerlo así, esto es, si interesa la resolución después de haber sido requerido por el vendedor, cabe apreciar mala fe y denegar su pretensión resolutoria.

En este sentido, la citada STS de Pleno de 21 de enero de 2015 reconoce la posibilidad de que la resolución del contrato a instancia del comprador pueda denegarse, pese a la existencia de retraso en la entrega, por mala fe del propio comprador. Y en aplicación de este criterio, la reciente STS de 30 de abril de 2015, rec. nº 1600/2012 (LA LEY 47091/2015) , rechaza la pretensión resolutoria de un comprador tras apreciar su mala fe, en la medida que invocó por vez primera la existencia de retraso en la entrega de la licencia de primera ocupación en el escrito de demanda, sin que nada dijera en el primer requerimiento de resolución que dirigió previamente a la vendedora, cuando la construcción ya estaba terminada, y sí la mencionara en el segundo requerimiento dirigido al vendedor, cuando la licencia de primera ocupación ya se encontraba en trámite de concesión.

En cualquier caso, estamos encantados de analizar su caso particular de forma pormenorizada y de asesorarle de forma totalmente gratuita para lo que sólo tiene o bien que llamarnos o bien hacernos la consulta gratuita ON LINE.